自己借地権、敷地、中間省略登記、賃借権の譲渡・転貸...

自己借地権とは?@

自己借地権というのは、自分が所有している土地に、
自分を借地人として設定した借地権のことをいいます。

 

つまり、自分の土地を自分に貸すということです。

 

とはいえ、本来、「混同の原則」に反するとして、
この自己借地権は認められていません。

自己借地権とは?A

この原則は、同一の物について、
所有権と所有権以外の物権が同一人に帰属しているときには、
その所有権以外の物権は、存在する意味を失い、
消滅するという原則です。

 

また、債権・債務が同一人に帰属したときも同じで、
賃借権等の債権は消滅します。

 

しかしながら、現実的には、
この原則では対応しきれないケースもあることから、

 

区分所有建物で、
他の者と一緒に借地権者となる場合に限って、
例外的に自己借地権を認めているのです。

敷地とは?

敷地というのは、一般的には、
建築物の占める土地のことをいいます。

 

また、敷地は、広義では、
街区や画地などを総称したり、
道路や河川などの占める土地をさす場合もあります。

 

建築関係法規では、敷地といった場合は、
1つの建築物や用途上不可分の関係にある
2以上の建築物のある一団の土地のことをいいます。

 

なお、一団の土地かどうかというのは、
登記簿上の筆数や地目、所有関係等とは
直接には関係なく、不連続でない意味とされていて、

 

道路や河川などをはさんでいる敷地や、
間に無関係な敷地を隔てて存在するような敷地は、
別敷地とみなされます。

 

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事業計画とは?

円滑化法によると、
一般的に、マンションの建替えをする場合は、
マンション建替組合を設立して、
定款と事業計画を定め、
都道府県知事の認可を受けることとされています。

 

また、この事業計画には、
国土交通省の定めるところにより、
次の事項を記載しなければならないと規定されています。

 

■資金計画
■事業施行期間
■敷地の区域と住居の状況
■現在存在しているマンション、つまり、施行マンションの状況
■新たに建設されるマンション、つまり、施行再建マンションの設計の概要

中間省略登記とはどのような登記方法ですか?

中間省略登記というのは、
実務上行われている登記方法です。

 

具体的には、所有権が甲から乙、
乙から丙と移転したにもかかわらず、
移転登記は甲から丙に直接行う場合のように、
中間を省略して行う登記のことをいいます。

 

ちなみに、この中間省略登記は、
登録免許税の節約などのため、
古くから利用されています。

 

なお、判例は当初、
権利の実質的関係と符号しないので
無効としていました。

 

しかしながら、現在では、
中間者の同意なしになされた登記でも、
中間者が中間省略登記の抹消登記を求める
正当な利益を有しない限り有効としています。

 

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賃貸借とはどのような契約形態ですか?

賃貸借というのは、
民法が典型的な契約形態として定める13類型の1つであり、
有償・双務・諾成契約です。

 

具体的には、当事者の一方が、
相手方からある物を借りて使用・収益し、
その対価として賃料を相手方に支払う契約のことをいいます。

 

ちなみに、原則としては、
不動産の賃貸借についても民法の規定が適用されます。

 

しかしながら、建物所有を目的とする
土地賃貸借と建物の賃貸借については、
民法の特別法である借地借家法が適用されます。

賃借権の譲渡・転貸とはどのようなものですか?

賃借権の譲渡・転貸というのは、
民法上定められた賃貸借の性質のことです。

 

具体的には、賃借権の譲渡は、
賃貸借契約に基づき、
賃貸物を使用・収益する賃借人の地位を
第三者に譲渡することを約することをいいます。

 

また、転貸とは、
賃借人(転貸人)が賃借物について
第三者(転借人)と賃貸借契約を結ぶことをいいます。

 

ちなみに、上記の両者の差異は、
原賃借人が賃貸借関係から抜けるか否かにあります。

民法上の賃借権の譲渡・転貸とはどのようになっていますか?

民法上、賃借権の譲渡・転貸には、
賃貸人の承諾が必要になります。

 

なので、無断で譲渡・転貸した場合には、
賃貸人は契約を解除することができます。

 

しかしながら、賃借法上は
「譲渡、転貸の許可の裁判」
を求めることができます。

 

また、判例上は、
次のような理論が確立されています。

 

⇒ 「背信行為と認めるに足りない特段の事情が存するときには、賃貸人は契約を解除することができない」

 

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