契約違反・ローン特約による解除、マイホーム取得時の税金...

契約違反による解除とは?@

契約違反による解除というのは、
売り主または買い主のどちらかが、

 

売買契約に基づく義務を
履行しない場合に発生します。

 

履行しない相手に対しては、
以下のようなことを行うことができることになっています。

契約違反による解除とは?A

●催告のうえ売買契約を解除することができます。
●違約金の請求ができます。

 

たとえば、次のようなケースも
契約不履行に該当します。

 

■物件の引き渡し期限が過ぎているのに、売り主が建物を引き渡してくれない。
■所定の期日までに買い主が購入代金を支払わない。

 

なお、違約金については、
通常、予定額が事前に決められていますので、

 

その場合には
実際の損害額が多くても
それ以上は請求することができません。

 

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ローン特約による解除とは?

ローン特約による解除というのは、
当初予定していた住宅ローンが借りられなくなった場合に、

 

事前に取り決めておいた融資利用の
特約の期限内であれば、
手付金の放棄や違約金を請求されないで
解除することができるというものです。

 

ただし、特約を結んでいないと適用されませんので、
重要事項説明書に記載されているかどうかを
確認する必要があります。

 

また、売買契約書にも
この特約が記載されているかどうかを
確認する必要があります。

 

なお、特約が必要ですが、
次のようなケースでも無償で白紙解除ができます。

 

■物件の引き渡し前に天災などで建物が滅失した場合
■借地の売買で、土地所有者から譲渡承諾が受けられなかった場合

マイホーム取得時の税金について

マイホームを取得した時には、
様々な税金がかかりますが、
具体的には、どのような税金がかかるのでしょうか?

 

ここでは、マイホームを取得した時の
税金についてみていきます。

 

まず、不動産を取得する時には、
以下4種類の税金を納めなくてはなりません。

 

■印紙税
・住宅ローン契約書、売買契約書、工事請負契約書等を作成した時。
・問合せ先は税務署。

 

■消費税
・建物を購入・建設した時。
・問合せ先は税務署。

 

■登録免許税
・住宅の所有権保存登記、所有権移転登記、借入金の抵当権設定登記をする時。
・問合せ先は法務局。

 

■不動産取得税
・住宅やその敷地の取得時。
・問合せ先は都道府県税事務所。

 

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「損害賠償の予定または違約金に関する事項」の内容は?

売り主や買い主が
契約に定めた義務に違反した場合には、
損害賠償の問題が発生します。

 

ここでは、そのような場合に
損害賠償をいくら支払うことになるのか※
といったことが説明されています。

 

※損害賠償額の予定

損害賠償の予定または違約金に関する事項のチェックポイントは?

宅地建物取引業法においては、
売り主が不動産会社の場合には、

 

損害賠償額の予定と違約金との合計額は、
売買代金の20%以内でなければならない
と決められていますので注意してください。

「手付金等の保全措置の概要」の内容は?

ここでは、次のようなことが説明されています。

 

■手付金等の保全措置の有無
■保全の方法
■保全措置を行う機関名...など

「手付金等の保全措置の概要」のチェックポイントは?

宅地建物取引業法では、
手付金等の保全措置を
売り主の不動産会社に義務づけています。

 

これは、
手付金などを支払ったのにもかかわらず、

 

引き渡しを受ける前に
不動産会社が倒産してしまった場合などに
備えてのものです。

 

よって、引き渡し前に手付金などを支払う場合には、
必ず保全措置がとられていることを確認するようにしてください。

「支払金または預り金の保全措置の概要」の内容は?

ここでは、次のようなことが説明されています。

 

■保全措置の有無
■保全の方法
■保全措置を行う機関名...など

「支払金または預り金の保全措置の概要」のチェックポイントは?

不動産会社が取引に際して
受け取る支払金や預り金について、
金融機関や宅地建物取引業保証協会が
保証または保全措置を行うことがあります。

 

保全措置を行うことはよいのですが、
次のようなケースは
保全措置の対象外ですので注意してください。

 

■受領金額が50万円未満の場合
■手付金等保全措置がある場合
■登記後に受領する場合
■報酬である場合

 

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